A participação dos imóveis voltados à classe média caiu para 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária. O segmento está em retração há quatro anos consecutivos, depois de já ter representado mais da metade das unidades comercializadas no país.
A categoria reúne apartamentos com preços entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões, destinados principalmente a famílias com renda mensal de R$ 10 mil a R$ 30 mil. No mercado imobiliário, esse grupo é classificado como classe média, embora esteja próximo do topo da pirâmide social. Abaixo dessa faixa está o Minha Casa, Minha Vida.
Para o presidente da Brain, Fábio Tadeu Araújo, o resultado representa o menor nível do segmento. “Seguramente é um recorde de baixa”, afirmou. Ele apontou os juros dos financiamentos como um dos principais obstáculos para as vendas.
Crédito mais caro e famílias endividadas
Os compradores normalmente pagam entre 20% e 30% de entrada e financiam de 70% a 80% do imóvel. Com as taxas elevadas por um período prolongado, as parcelas aumentam e a capacidade de pagamento diminui. Segundo cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), cada alta de 1 ponto porcentual nos juros retira de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas a capacidade de compra.
O presidente da Abrainc, Luiz França, disse que a elevação das taxas tornou a aquisição incompatível para muitas famílias. O analista André Mazini, do Citi, também citou o endividamento como fator que limita a aprovação de crédito. De acordo com ele, parte dos interessados não consegue concluir a compra porque já comprometeu a renda com outras dívidas.
A pressão também vem dos custos de materiais, serviços, mão de obra e terrenos. Esses gastos subiram acima da inflação média do país nos últimos anos. Ao mesmo tempo, o crescimento dos segmentos econômico e de luxo aumentou a disputa por terrenos nas capitais.
O preço médio dos imóveis avançou 16% nas principais capitais nos últimos 12 meses, segundo levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Construtoras reduzem lançamentos
Diante desse cenário, projetos voltados à classe média perderam viabilidade econômica para diversas incorporadoras. Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux estão entre as empresas que deixaram de lançar empreendimentos no segmento ou reduziram esses projetos.
A Setin decidiu não fazer novos empreendimentos de R$ 600 mil a R$ 800 mil na cidade de São Paulo, com plantas de dois ou três dormitórios. A vice-presidente da empresa, Bianca Setin, afirmou que a companhia não consegue produzir por um preço acessível ao público.
A empresa passou a concentrar lançamentos no Minha Casa, Minha Vida, que oferece juros subsidiados, e no alto padrão, em que os compradores dependem menos de financiamento. O fundador e presidente da Kallas, Emílio Kallas, atribuiu a compressão da classe média aos juros, aos custos de construção e à falta de terrenos.
A Moura Dubeux, que atua em capitais da Região Nordeste, reduziu os empreendimentos da marca Mood, com imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, para cerca de 20% dos negócios. O presidente da companhia, Diego Villar, citou o comprometimento da renda, os juros elevados e a ausência de subsídio.
Medidas para ampliar o crédito
A faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida foi criada em maio do ano passado para atender famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil. A modalidade tem juros subsidiados de 10% ao ano, mas as contratações avançam lentamente.
As incorporadoras priorizam as demais faixas do programa, com taxas entre 4,5% e 8,16% ao ano. Para reanimar o segmento, empresas propuseram ao Ministério das Cidades reduzir em 1 ponto porcentual os juros das faixas 3 e 4, além de elevar a faixa 4 para famílias com renda de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão. A proposta foi enviada em junho, mas ainda não havia definição sobre sua adoção.
Outra medida do governo federal, lançada no fim do ano passado, reduziu gradualmente os depósitos compulsórios da poupança para ampliar os recursos disponíveis a novos empréstimos. O volume de financiamentos aumentou neste ano, mas os juros continuam entre 12% e 14% ao ano, ainda influenciados pela Selic elevada.
Analistas Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris, do BTG Pactual, afirmaram que as mudanças nas regras de crédito implementadas no ano passado ainda não produziram impacto material no setor. Para Luiz França, uma alternativa para as famílias é reunir mais recursos para a entrada ou buscar enquadramento no Minha Casa, Minha Vida.
