SÃO PAULO — Mudanças nas regras de ocupação do solo em São Paulo passaram a ser questionadas por incorporadoras, proprietários, associações de moradores e empreendimentos que tentam preservar direitos ou recuperar parâmetros anteriores. Parte dos casos chegou ao Supremo Tribunal Federal (STF), enquanto decisões judiciais também interferiram na emissão de alvarás e em projetos de infraestrutura.
A Lei de Zoneamento sofreu seis mudanças legislativas desde 2022. A decisão mais recente considerou inconstitucional o mapa que está em vigor há dois anos e estabelece parâmetros para a transformação e a preservação de lotes, como altura de prédios e usos permitidos.
Efeitos sobre imóveis e bairros
Especialistas avaliam que a legislação urbanística se tornou mais complexa e passou a influenciar o valor dos imóveis e o cotidiano dos bairros. A criação dos eixos de verticalização permitiu prédios mais altos, com maior potencial construtivo e outros incentivos urbanísticos perto de acessos a metrô, trem e corredores de ônibus.
A concentração de empreendimentos nessas áreas alterou o valor dos terrenos e levou barulho, poeira e outras incomodidades de obras a vizinhanças antes formadas por casas, sobrados e prédios baixos. Para o advogado Henrique Anders, mudanças desse tipo podem produzir uma “redistribuição de valores na cidade”: um imóvel pode ser favorecido, enquanto outros são prejudicados.
Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e especialista em direito imobiliário, afirma que a judicialização também alcança operações urbanas e Planos de Intervenção Urbana (PIUs). Entre as alegações apresentadas estão audiências públicas insuficientes, falta de estudos técnicos e de transparência no processo legislativo, além de possíveis violações de princípios constitucionais e das regras do Plano Diretor.
Bicalho diz que o tema passou a atrair mais atenção da sociedade depois do Plano Diretor de 2014. Anders considera que a busca por mudanças rápidas pode gerar suspensões futuras e defende alterações previsíveis, transparentes e juridicamente sustentáveis.
Casos em disputa
A incorporadora Tenda tenta retomar o zoneamento anterior para construir um condomínio perto da Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A classificação do local como Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental), imposta em janeiro de 2024, inviabilizou o empreendimento planejado.
Em outro processo, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone empregou a expressão “contrabando legislativo” ao julgar alterações no limite de barulho da cidade. As mudanças foram incluídas em um projeto sobre regras para a expansão de um aterro em São Mateus, na zona leste, em 2025.
A mesma lei autorizou construções privadas sobre terminais e estações. Essa alteração também foi considerada inconstitucional em outra ação, com decisão de junho.
A pauta do STF inclui embargos a recursos relacionados à mudança no zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul. O trecho havia sido reclassificado de zona de proteção ambiental para “eixo de verticalização”, com o objetivo de viabilizar a expansão da marginal Pinheiros.
A mudança foi inserida em um projeto originalmente voltado à anistia de construções irregulares. A licitação para a extensão da marginal está suspensa pela Justiça. A Prefeitura de São Paulo declarou que aguarda uma decisão para retomar o processo e que o projeto ampliará a mobilidade na região.
Alvarás e regras anteriores
Neste ano, empreendimentos recorreram à Justiça depois que a Prefeitura de São Paulo suspendeu a emissão de alvarás em toda a cidade, em razão de uma liminar relacionada a mudanças no zoneamento de 2024.
Em pelo menos um caso, a Justiça entendeu que não havia motivo para impedir a autorização de um empreendimento concluído. A decisão questionada se referia apenas a licenças para novas construções e demolições. O processo envolvia um condomínio popular em Itaquera, na zona leste.
Em São Mateus, também na zona leste, um empreendimento acionou a prefeitura para obter o chamado direito de protocolo. O mecanismo permitiria construir conforme os padrões da lei vigente quando o processo administrativo foi iniciado. O pedido foi aberto no fim de maio, e o alvará saiu poucos dias antes da aprovação de uma nova mudança legislativa.
A Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista e a Organização da Sociedade Civil de Interesse Público Ciranda também questionaram alterações anteriores. Em 2025, uma ação civil pública apresentada pelas entidades conseguiu decisão favorável para tornar mais restritivas as regras da Zona Exclusivamente Residencial (ZER) da região, retomando padrões de 2004.
Alterações contestadas
A judicialização envolve ainda a inclusão de mudanças sem relação direta com o objetivo principal dos projetos, conhecidas como “jabutis”. Elas podem aparecer em textos substitutivos ou em emendas apresentadas perto ou no dia da votação.
A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes (MDB) afirmam que as alterações respeitam as normas legais. O Legislativo sustenta que as propostas foram incluídas em projetos que modificavam a própria Lei de Zoneamento e que a apresentação de emendas durante a tramitação é uma prerrogativa dos vereadores.
Entre as mudanças aprovadas ao longo dos anos estão regras para cozinhas industriais, flexibilização de limites de barulho para shows e eventos de grande porte, alterações relacionadas à anistia de imóveis irregulares e mudanças no zoneamento do Instituto Butantan. Também houve propostas sobre o Psiu, incluindo uma alteração inserida em projeto originalmente voltado à expansão de aterro na zona leste.
