O aumento do condomínio passou a exigir mais atenção de moradores, síndicos e interessados em comprar ou alugar um imóvel. Entre o primeiro semestre de 2022 e o mesmo período de 2025, o boleto médio no Brasil subiu de R$ 413 para R$ 516, uma alta de 24,9%, segundo o Censo Condominial 2025/2026.
No mesmo intervalo, a inadimplência superior a 30 dias avançou de 9,72% para 11,95%. No Nordeste, a taxa média chegou a R$ 522,30, com 13,52% de atrasos.
Como a taxa é calculada
O reajuste não segue automaticamente um índice oficial de inflação, como o IPCA. O valor é definido a partir das despesas necessárias para manter o edifício em funcionamento e das previsões de manutenção para o período seguinte.
O síndico profissional Wagner Silva afirma que o planejamento considera os gastos dos últimos 12 meses, além dos serviços previstos para o ano seguinte. Entre os itens de maior peso estão a folha de pagamento, os encargos trabalhistas e as tarifas públicas, como água e energia elétrica das áreas comuns.
Para formar uma reserva destinada a emergências, os condomínios costumam arrecadar de 5% a 10% adicionais. Silva ressalta, porém, que esse dinheiro não deve ser usado para compensar atrasos de moradores. A inadimplência precisa ser prevista na planilha orçamentária.
Manutenção e prestação de contas
O adiamento de reparos para tentar manter a taxa congelada pode elevar os custos posteriormente. De acordo com Silva, a manutenção preventiva é 28% mais barata do que a corretiva. O síndico cita como exemplos o conserto de elevadores e a revisão das bombas.
Para acompanhar a aplicação dos recursos, a orientação é cobrar a atuação do conselho fiscal e considerar a contratação de uma auditoria permanente. O morador também pode exigir a prestação de contas do exercício anterior antes de votar a previsão de gastos do período seguinte.
Taxas extras e decisões da assembleia
O advogado Yuri Oliveira explica que a taxa condominial resulta do rateio das despesas aprovado pelos proprietários em assembleia. A decisão da assembleia geral ordinária vale para todos os moradores, tenham votado a favor, contra ou não tenham participado da reunião.
As taxas extras devem ter destinação específica. Uma verba aprovada para o parquinho, por exemplo, não pode ser usada na piscina. Obras e benfeitorias podem exigir aprovação própria e quórum qualificado. Para reformar uma portaria, é necessário o voto favorável de 50% mais um de todos os proprietários do edifício, e não apenas dos presentes na assembleia.
O atraso no pagamento pode levar à execução judicial e até à penhora do imóvel, inclusive quando se trata do único bem de família do morador. Por isso, a gestão deve tratar a inadimplência como parte do planejamento financeiro.
Peso no custo da moradia
O economista Edgard Lima recomenda somar condomínio, aluguel ou prestação do imóvel, IPTU e taxas essenciais ao avaliar o custo da habitação. A orientação é que a conta moradia não ultrapasse 30% da renda. Sem esse cálculo, as despesas fixas podem comprometer quase 40% do orçamento familiar.
O valor do boleto deve ser considerado como parte do preço do imóvel na decisão de compra ou locação. Antes de assinar um contrato, o interessado deve verificar o histórico de manutenção e a situação financeira do edifício.
Lima afirma que o condomínio é uma despesa fixa sobre a qual o morador tem pouco controle individual. Quando o imóvel próprio passa a comprometer o orçamento, uma possibilidade apontada pelo economista é alugá-lo e mudar para uma unidade com estrutura mais enxuta.
